Sinds 2008 is de waarde van onroerend goed door de crisis drastisch verminderd. En met name voor winkelpanden is dat afwaarderingsproces nog lang niet afgerond. Want die afwaardering wordt versterkt door de opkomst van online shopping.

Winkels en winkelpanden worden minder relevant voor de consument. En dat wegvallen van relevantie geldt vooral voor winkelcentra in bepaalde delen van een stad of dorp. Er zijn locaties die de helft van hun oorspronkelijke – eind vorige eeuw geïdealiseerde – waarde hebben verloren. De wijk is niet meer aantrekkelijk (klanten komen er niet meer), het pand is disfunctioneel (formaat voldoet niet meer), de andere winkels in het winkelcentrum zijn niet meer nuttig voor de consument, en dus stoot het centrum als geheel klanten af. En dan raken de vallende dominostenen ook de supermarkt.

Een supermarkt heeft veel waarde voor de relevantie van een winkelcentrum. Maar omgekeerd geldt hetzelfde. Een supermarkt in een onaantrekkelijk winkelcentrum heeft straks ook geen bestaansrecht meer. Een wat sombere voorspelling van mijn kant: de relevantie van veel winkelcentra zal de komende jaren nog veel meer onder druk komen te staan. Dat betekent dat we niet ontkomen aan een radicale ruilverkaveling van winkelcentra binnen een stad. Niet omdat beleggers dat zo graag willen, maar omdat de consument dat wil. Hij gaat online en offline shopping steeds meer combineren en stelt totaal andere eisen aan zo’n shoppingcentrum waar hij dan wel zou willen komen.

 

10-25% van de winkelcentra sterft uit

De meest moderne winkelcentra zijn vruchten van denkwerk dat (met de inzichten van die tijd) 20 jaar geleden op de tekentafels is gegroeid. En die logica van toen voldoet niet meer. Ik schat in dat we in de komende 10 jaar minimaal 25% van de winkelcentra in de categorie “uitsterven” kunnen plaatsen.Dat dit alles gevolgen moet krijgen voor de huurprijs van panden ligt voor de hand. Maar dat soort huurverlagingen is nog lang niet overal toegepast. De V&D directie had gelijk toen ze aankondigden dat ze hun huurprijzen wilden gaan heronderhandelen. Supermarktondernemers moeten datzelfde gaan doen. Maar daar gaan belangen botsen. Tussen vastgoedeigenaren en huurders, tussen de hoofdkantoren en ondernemers, tussen gemeenten en beleggers en standsplanners, tussen politieke idealisten in een gemeenteraad en de pragmatiek van de consument enzovoort. Maar als ze niets doen en als er geen centrale regie komt met als doel om enerzijds de kosten van winkelpanden drastisch naar beneden te brengen en anderzijds de relevantie van winkelcentra te verhogen, dan zullen nieuwkomers – die zich niets aan hoeven te trekken van bestaande mores – de bestaande markt nog meer verstoren. Dan zullen de Googles, de Amazon Freshes, de Cool Blues en de Ali Baba’s van deze wereld de supermarktwerkelijkheid op zijn kop gaan zetten. Want tussen boer en bord hoeven niet zoveel schakels te zitten. En het is niet zeker dat de supermarkt daar altijd een soort distributie-monopolie zal kunnen behouden. Als één dominosteen valt, dan zullen de andere niet zomaar overeind blijven.

Jan-Willem Grievink

Directeur FoodService Instituut Nederland Founder New Food Concepts

Deze column verscheen eerder in FoodMagazine.